Fastigheten Sågen 9, där Pentronic kan få köpa mark och bygga en fabrik, om fullmäktige går på kommunstyrelsens linje.
Pentronic vill lämna Verkebäck och bygga en ny, större fabrik på en tomt i närheten av Lucerna. Politikerna i kommunstyrelsen har gått med på att sälja tomten – för samma pris som man köpte den för 2013. Detta trots att marknadsvärdet på den idag är sju miljoner högre.
Dessutom måste kommunen lägga stora belopp på att sanera tomten från miljögifter och bygga infrastruktur.
Orsaken är att Pentronic fick ett löfte om att köpa tomten till det här priset redan 2021. VT har tagit del av ett förslag till köpekontrakt mellan företaget och kommunen som upprättades då. Där framgår det att kommunen tänker sig att sälja tomten i "byggklart skick" och ansvarar för att sanera eventuella föroreningar.
Priset sattes till 140 kronor per kvadratmeter. Fyra år senare värderas marken, enligt kommunen, till cirka 550 kronor per kvadratmeter.
Vi har sökt dåvarande kommunalrådet Dan Nilsson för att få svar på varför priset sattes så lågt, men inte fått tag på honom. Daniel Niklasson, som var samhällsbyggnadschef under den tiden, berättar att han inte har någon minnesbild av någon förhandling inför prissättningen. Det var mer en "löpande diskussion kring markpriser inom olika områden".
– Kommunen hade kort innan utkastet till köpekontrakt togs fram sålt mark till ett annat företag i angränsande kvarter till priset 125 kronor per kvadratmeter. Det var alltså den i området gällande då värderade prisnivån. Eftersom kommunen skulle komma att ha vissa då kända kostnader för schaktarbeten justerades nivån uppåt, skriver Daniel Niklasson till VT.
I kontraktet framgår det att man trodde att det skulle gå snabbare att göra i ordning tomten. Det står att tillträdet ska ske enligt överenskommelse efter att köpeskillingen är betald, "dock senast 2022-06-01".
Men arbetet stötte på patrull. Man upptäckte föroreningar i marken, och det blev betydligt dyrare att bygga. Hela arbetet försenades – och det är först nu en ny detaljplan för området har klubbats igenom.
Daniel Niklasson var samhällsbyggnadschef när förslaget till kontrakt togs fram.
I kommunens riktlinjer för prissättning av industritomter står det att varje område som exploateras ska bära sig själv ekonomiskt. Kostnader för inköp av marken, detaljplaner, föroreningar och arkeologi ska räknas in. Kommunen räknade med att ta schaktkostnader och eventuella kostnader för att sanera föroreningar redan 2021. Ändå erbjöd man Pentronic att köpa marken till inköpspris.
Daniel Niklasson hänvisar dock till att detaljplanen gjordes med en planfaktor – vilket gör att den som bygger betalar en extra avgift, utöver bygglovsavgiften, för vad det kostar att ta fram planen. Exakt vad det kan landa på i detta fall har han inte räknat på, men han skriver att planavgiften för en större industribyggnad borde kunna uppgå till ett par hundra tusen kronor. Schaktarbetena var begränsade och bedömdes kunna samordnas med en städning av tomten som kommunen ändå behövde göra. Dessutom hade man då en överenskommelse om att det var Västervik Miljö och energi som skulle bygga gatorna, för att göra Värmeverket mer tillgängligt.
– Det beräknade exploateringspriset blev omkring 140 kronor per kvadratmeter. Beräkningarna gjordes utifrån kommunens policy, vilket väl överensstämde med liknande affärer och värderingar i närområdet, skriver Niklasson.
Daniel Niklasson lägger till att han har svårt att redogöra för vad som gjorts efter att han bytt tjänst.
Här ligger området där Pentronic kan få bygga en ny fabrik.
Men marken värderades alltså till ett tre gånger så högt pris – bara fyra år senare.
Är det möjligt att marknadsvärdet för en industritomt i centrala Västervik kan ha stigit så mycket på bara fyra år? Vi ställer frågan till Anders Sjöberg, fastighetsanalytikern som värderade marken på Sågen förra året.
– Generellt sett är det inte möjligt. Det krävs att det ska ha skett några yttre omständigheter som innebär den här möjligheten. En möjlig förklaring är att kommunen sålt den i befintligt skick, svarar Sjöberg.
I det här fallet säljer kommunen tomten i byggklart skick, och åtar sig att sanera eventuella föroreningar.
– Nej, då kan jag säga att man förmodligen hade en äldre taxa på industrimark i kommunen 2021, som var på en låg nivå. Priset var helt enkelt inte marknadsmässigt. Det är klart att efterdyningarna av coronopandemin påverkade och att marknaden inte var den bästa då, men någon tredubbling av värdet har det inte varit fråga om.
Enligt Anders Sjöberg är det inte ovanligt att kommuner historiskt haft en policy av att upplåta industritomter billigt, för att locka företag.
– Det är inte unikt för Västervik. Men kommunerna har idag generellt blivit mer marknadsinriktade och säljer till marknadsvärde. Det finns kommuner i landet som fått påbackning för att man sålt mark för billigt, det kan handla om otillåtet statsstöd eller otillbörligt gynnande av enskild.
Finns det risk att Västerviks kommun får påbackning för det här?
– Risken finns, förutsatt att det är någon som överklagar.
Ulf Kullin konstaterar att avtalet inte är juridiskt bindande.
Vi har även varit i kontakt med Ulf Kullin, som är chef för kommunstyrelsens förvaltning. Han konstaterar att det är juridiskt möjligt att backa ur affären för kommunen.
– Men fullmäktige behöver ta ställningen till övriga effekter som det kan ge.
Det är samtidigt en stor investering som görs i området, till en kostnad på sammanlagt 32 miljoner enligt bedömningen. Vad motiverar en sådan investering i det ekonomiska läge som kommunen befinner sig i?
– Kostnader för detaljplanering och exploatering är alltid svåra att avväga då tillväxtvärdet normalt har långa tidscyklar. Frågor en kommun kan brottas med i detta sammanhang; ”är det rätt läge att investera?” och ”vad blir alternativkostnaden om kommunen inte investerar?”.